2019年7月7日

粤泰股份:香港粤泰置业发展有限公司拟收购金边天鹅湾房地产开发有限公司股权项目评估报告

原头部:乐泰自有资产:香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物举行控告评价告发

香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 目 录 资产审察估师日志 ………………………………….. 1 评价告发摘要 ……………………………………. 2 评价告发版本 ……………………………………. 4 一、付托方、被评价经济的新闻A规则的别的评价告发用户 …. 4 二、评价终点 ………………………………………….. 7 三、评价目的和漫游 …………………………………. 7 四、值类型及其解释 ………………………………….. 10 五、评价初步日 ……………………………………….. 10 六、评价因 …………………………………………. 10 七、评价办法 …………………………………………. 12 八、评价顺序手段快跑和处境 …………………………….. 18 九、评价假说 …………………………………………. 21 十、评价裁决论 …………………………………………. 22 十一、特别事项阐明 ……………………………………. 24 十二、评价告发器械限度局限 …………………………….. 24 十三个、评价告发日期 ……………………………………… 25 评价告发附件 …………………………………… 26 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 1 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 资产审察估师日志 一、本人在航这项资产审察估事实,忍受互相牵连金科玉律和资产审察估 初步,尊敬孤独、到达公平初步;阵地本人在实践中搜集的知识 料,评价告发中宣称的愿意的是到达的。,并采取顾虑的的办法对有形的的有理性举行评价。 律收益。 二、待评价资产、收益清单由付托方草稿。、被评价经济的新闻申报合 签名鉴定;知识的真理提议、法度上的义务、完整性,相当的器械评价 告发是客户和互相牵连方的收益。。 三、本人与评价无在或预支的义演相干。; 与顾虑社交聚会无现存的或预支的义演相干。,对顾虑各当事人无成见。 四、本人对评价目的和资产举行了现场考察。; 本人对被评价目的的合法头衔授予了必要的关怀。,对 断定目的及关涉资产的法度权属填塞。 五、本人的评价告发剖析、断定和裁决以评价告发打中假说为准。 限度局限预先处理的限度局限,评价告发用户应完整的思索虚伪知识 设、限预先处理、特别事项及其对评价裁决果的情感阐明。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 1 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 评价告发摘要 要紧立刻的 本摘要愿意的摘自评价告发版本,想知识更多对很评价举行控告的知识 评价裁决论的详细知识和有理默认,该当宣读评价告发版本。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司赞成广州越泰一营分配物分配物有限公司 的付托,阵地互相牵连法度、法规和资产审察估号码簿、资产审察估初步,秉承必 待评价顺序,闲逛湾不动产契同伴合法一直评价 评价初步日的在市场上配售某物使付出努力。评价告发总结列举如下: 评价终点:广州越泰一营分配物有限公司是香港Y公司的全资分店。 外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物,广州越泰一营 分配物分配物有限公司付托现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司对所关涉的金边天 评价同伴对ewan rea头衔益的使付出努力,在四周是你这么说的嘛!合算的行动 手段资产使付出努力适合于于。 评价目的:闲逛湾不动产契切开公司同伴合法一直使付出努力剖析 评价漫游:闲逛湾不动产契切开分配物有限公司,包 包罗垂资产、固定的资产、别的非垂资产和垂亏累。 评价初步日:2016 年 8 月 31 日 使付出努力类型:在市场上配售某物使付出努力 评价办法:资产根底法、进项法。 评价裁决论:经剖析,这次评价选择资产根底法作为评价裁决果R。 裁决。详细裁决列举如下: 截区域评价初步日结巴地说出,闲逛湾不动产契切开分配物有限公司资产论文使付出努力 2, 百万富翁,评使付出努力为 4, 百万富翁,增进值为 2, 百万富翁, 增值价值率为 ;亏累的论文使付出努力 2, 百万富翁,评使付出努力为 2, 万 猛然弓背跃起,不增进或增加使付出努力的评价;尽量的者合法一直的论文使付出努力 百万富翁,评使付出努力为 2, 百万富翁,增进值为 2, 百万富翁,增值价值率为 3,。资产 评价裁决果汇总列举如下: 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 2 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 资产审察估裁决果汇总表 款项单位:百万富翁 论文使付出努力 评价使付出努力 增减值 增值价值率% 项 目 A B C=B-A D=C/A× 100% 垂资产 1 1,912.16 4,280.45 2,368.29 123.85 非垂资产 2 197.61 15.30 -182.31 -92.26 牧师股权封锁 3 封锁性不动产契 4 固定的资产 5 14.94 15.30 0.36 2.41 在建工程 6 无形资产 7 在内的:国土器械权 8 别的非垂资产 9 182.67 -182.67 -10 资产一共 10 2, 4, 2, 103.61 垂亏累 11 2, 2, 非垂亏累 12 亏累重新考虑 13 2, 2, 尽量的者合法一直 14 2, 2, 3,282.75 本人民币汇率两头价的尽量的者合法一直使付出努力 平行行政任务的民币 为 15, 万元。 本告发的评价裁决论未思索气体素养的情感。。 本评价告发仅为合算的评价提议资产使付出努力适合于于。,评价裁决 对本人无效期的私利评价日期 2016 年 8 月 31 无效期岁。 评价告发用户应完整的思索虚伪知识设、限预先处理、 特别事项及其对评价裁决果的情感阐明。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 3 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 香港粤泰不动产契切开分配物有限公司 闲逛湾不动产契切开分配物有限公司ph股权举行控告 评价告发版本 广州越泰一营分配物分配物有限公司: 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司赞成贵公司的付托,阵地互相牵连法度 律、法规和资产审察估号码簿、资产审察估初步,器械本资产的办法和开销办法, 秉承必待评价顺序,为您的全资分店,香港粤泰博勤劳开展分配物有限公司 金边闲逛湾不动产契切开分配物有限公司 切开分配物有限公司尽量的同伴合法一直 2016 年 8 月 31 JAPA在市场上配售某物使付出努力评析 估。资产审察估告发列举如下。 一、付托方、器械被评价经济的新闻规则的别的评价告发; 者 本告发付托方为广州越泰一营分配物分配物有限公司,被评价经济的新闻是黄金视野 鹅湾不动产契切开分配物有限公司,事实依靠书依靠的别的评价告发用户为法 律、法规规则的别的评价告发用户。 (一) 首要概略 经济的新闻名称:广州越泰一营分配物分配物有限公司 留下印象地址:广州市越秀区庙右新路 170 号 4 楼 留下印象资产:126, 10000元 法定代劳人:杨树平 经济的新闻类型:分配物有限公司(上市) 经纪漫游:不动产契切开经纪;不动产契中介满足必要;不动产契切开经纪 完成或结束;场子撕碎的(不包罗贮存器);房屋撕碎的;自有不动产契 举行控告建造;经济的新闻自有资产封锁;商品零售 金属及知道的零售(不包罗民族据);金属及知道的零售 除高级的类别外;经济的新闻完成或结束商议满足必要 苗族;(阵地LA同意的举行控告,经互相牵连机关同意后方可开展事实使活泼。。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 4 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 (二) 买方概略 经济的新闻名称:Ltd香港跃泰博勤劳开展分配物有限公司 地址:香港九龙司内森 655 号 9 层 910 室 事实素养:CORP 法度地位:BODY CORPORATE (三) 被评价经济的新闻简介 1.经济的新闻简介 经济的新闻名称:金边闲逛湾不动产契切开分配物有限公司 留下印象地址:O王国金边市桑公园万井岗区西哈努克小道 182 号 留下印象资产:1,000 百万富翁 法定代劳人:杨树平 经济的新闻类型:有限收益公司 经纪漫游:切开和失望Real Estat 2.次要的步。头衔构架和变卦 到达于金边闲逛湾不动产契切开分配物有限公司 2012 年 5 月 21 日,柬埔寨 泰一营分配物有限公司封锁到达,公司留下印象资产 1,000 百万富翁。 2012 年 9 月 18 日,金边闲逛湾经济的新闻开展分配物有限公司变卦为柬埔寨洛卡 公司。 2016 年 1 月 19 日,公司同伴变卦为杨树平、杨硕。 截区域评价初步日期,公司同伴列举如下:: 留下印象资产捐款 留下印象资产洁治 留下印象资产开销 留下印象资产洁治 助长者 (百万富翁) (%) (百万富翁) (%) 杨树平 90 9% 207.00 20.70 杨硕 10 1% 23.00 2.30 重新考虑 100 10% 23 23.00 三。产权与完成或结束构架 金边闲逛湾不动产契切开分配物有限公司是一家不动产契切开经济的新闻。,首要经纪场所 粗制滥造切开举行控告为东 独身举行控告,举行控告学科已完成或结束,内心和内部使最优化在WA在下面 装装修,眼前在外部失望。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 5 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 深圳闲逛湾不动产契切开分配物有限公司无同伴会,无董事会,体格和手段 一名董事,在四周同伴一本正经,由同伴不得不或得到任务。公司有一名掌管,在四周同伴 一本正经,由同伴不得不或得到任务。公司设执行董事 1 名,由同伴不得不或指出并结算 聘。 四的章。近几年资产、财务和运营情势 被评价经济的新闻年来资产亏累表列举如下: 款项单位:猛然弓背跃起 举行控告 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 8 月 31 日 垂资产 4,937,998.51 11,535,737.50 19,121, 牧师股权封锁 固定的资产 15,240.01 16,044.57 149, 在建工程 无形资产 – 别的非垂资产 1,552,207.68 1,826, 资产一共 4,953,238.52 13,103,989.75 21,097, 垂亏累 5,014,677.50 14,118,948.86 20,431, 非垂亏累 亏累重新考虑 5,014,677.50 14,118,948.86 20,431, 尽量的者合法一直 -61,438.98 -1,014,959.11 665, 被评价经济的新闻年来得益表列举如下:: 款项单位:猛然弓背跃起 举行控告 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-8 月 一、营业开销 减:营业成本 营业税金及附加 失望费 6,45 84,281.63 28,444.43 完成或结束费 54,973.98 848,012.96 587,910.56 财务费 15.00 23,225.54 24,376.56 资产减值破财 加:公允使付出努力多样化进项 封锁进项 二、营业得益 -61,438.98 -955,520.1 -640,731.55 加:营业外开销 2,003 21,637.00 减:营业外开销 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 6 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 三、得益接近 -61,438.98 -953,520.1 -619,094.55 减:所得税费 3 四、净得益 -61,438.98 -953,520.1 -619,094.55 被评价经济的新闻初步日、2015 年度、2014 年度会计任务日志是踏实的。 3 会计任务事务所审计(特别普通停泊),没有一点储备解除了独身说明。 5.被评价经济的新闻与社区的相干 付托方广州越泰一营分配物分配物有限公司的全资分店香港粤泰臵业开展 分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司股权。 (四) 事实依靠书依靠的别的评价告发用户 本评价告发仅供客户器械。、被评价经济的新闻和法度、接管下的评价告发 用户器械,不被无论哪一个别的第三方器械或求助于。 二、评价终点 广州越泰一营分配物有限公司是香港Y公司的全资分店。展分配物有限公司 收买金边闲逛湾不动产契切开分配物有限公司股权,广州越泰一营分配物有限公 司付托现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司对所关涉的金边闲逛湾不动产契 同伴在开展中头衔益的使付出努力评价,在四周是你这么说的嘛!合算的行动的手段提议 资产使付出努力适合于于。 三、评价目的和漫游 (1)评价目的 本告发评价了SWAN同伴的整个合法一直。 使付出努力。 (二)评价漫游 1.评价漫游 本告发的漫游包罗闲逛湾不动产契切开公司的资产。 亏累。区域评价初步日期 2016 年 8 月 31 日,各类资产、亏累的论文款项列举如下 下表: 款项单位:猛然弓背跃起 举行控告 论文使付出努力 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 7 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 举行控告 论文使付出努力 垂资产 19,121, 非垂资产 1,976, 牧师封锁 固定的资产 149, 在建工程 无形资产 别的非垂资产 1,826, 资产一共 21,097, 垂亏累 20,431, 非垂亏累 亏累重新考虑 20,431, 尽量的者合法一直 665, 是你这么说的嘛!论文值业经立信会计任务事务所审计(特别普通停泊)并颁发说明 无保存启发。使开始生效评价漫游的资产及关涉的资产漫游 致。 2.次要的步。评价漫游内要紧资产阐明 (1)别的应收赞颂款 别的应收赞颂款论文使付出努力 7,288, 猛然弓背跃起,无坏账预备,会计任务愿意的 首要为应收赞颂的往还款及押金,会计任务的首要年纪是 1 至 3 年。 (2)存货切开成本 EAST ONE 该举行控告坐落于柬埔寨金边Daun。 Penh区域泵运转(Boeung) raing)封锁 2 村 51 聚于角落 214 街。 举行控告底板面积 1, 平方米,举行控告预调与建造 1 栋 22 层高的居住楼, 预调总构造面积 23, 平方米,报价总构造面积为 23, 平方米,规 居住和粗灰底层铺子的有益的品质归类。 预调可失望结构 20, 平方米(内面积) 18, 平方米),规 划界最大限度的比 。 举行控告预调的合算的指示列举如下: 单位:平针稻 举行控告预调指示 EAST ONE 凡例 总底板面积 1, 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 8 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 举行控告预调指示 EAST ONE 凡例 建造用地面积 路途用地面积 绿地面积 总构造面积 23, 容积率结构的计算 22, 容积率 不容积率结构的计算 1, 补足语使牢固构造面积 1, 预调可失望结构 20, 套内面积 18, 居住 20, 豪华寓所 20, 套内面积 17, 粗灰底层事实(转角事实 套内面积 计算容积率不成售构造面积 1, 公共运输围绕 卫生的 架空使牢固层 不动产契 别的隶属房屋 无容积率构造面积预调 1, 地道粮仓(人防 地道粮仓(非人防 1, 架空层 半地道粮仓 别的 1(屋顶阶梯) 举行控告资质列举如下: 不动产契权证号 12020402-0062 破土答应证编号 338 开始任务答应证编号(破土证明患有精神病) 035/NOT/16 不动产契切开答应证号(预售证) HD-16 085-001 该举行控告是本 2015 年 3 每月破土,估计于 2017 年 3 每月完成或结束,截 区域评价初步日期,该举行控告已分岔预售。,可失望套管的报价面积i 18, 平方米(含高层硬封面的豪华寓所) 17, 平方米、粗灰底层事实 平方米), 预售袖子的面积i 10, 平方米(含高层硬封面的豪华寓所) 10, 平方米、 粗灰底层事实 平方米),未售出套管面积i 7, 平方米。 截区域评价初步日结巴地说出,该举行控告还没有结转失望开销。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 9 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 (3)使牢固资产 使牢固资产包罗全部车辆和电子使牢固,论文使付出努力重新考虑 162, 猛然弓背跃起, 论文使付出努力重新考虑 149, 猛然弓背跃起,首要使牢固包罗经营电子使牢固和非运营全部车辆 辆。首要使牢固更多的是THA 2014 至 2016 年度紧握启动,眼前可以不变的器械。 (4)牧师待摊费 牧师待摊费论文使付出努力 1,826, 猛然弓背跃起,会计任务愿意的待摊的开销给各中 介的失望代劳佣钱。 三。经济的新闻申报的无形资产 存货切开成本和无形资产中除国土器械权外,经济的新闻 未申报别的无形资产。 四的章。经济的新闻申报的表外资产 经济的新闻未申报资产。 5.援用别的机构的告发 本评价告发未援用别的机构告发。。 四、值类型及其解释 分解思索这次评价的终点、断定目的在市场上配售某物处境、评价目的的私利评价 评价行政任务的的赋予形体工作平台和假说,决定本告发评价裁决论的使付出努力类型为在市场上配售某物价 值。 在市场上配售某物使付出努力是指自发地买方和自发地自动售货机的行动 的处境下,评价初步日不变的公允买卖的报价使付出努力。 五、评价初步日 本告发初步日一 2016 年 8 月 31 日。 评价初步日由付托方决定。,决定评价初步日首要思索评价终点。 顾虑的合算的行动的实现预期的后果日期、会计任务端子等精神错乱。 六、评价因 (一) 金科玉律因 1. 柬埔寨王国封锁法; 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 10 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 2. 柬埔寨王国劳工法; 3. 柬埔寨王国工商完成或结束和经济的新闻登记法; 4. 柬埔寨王国税法; 5. 柬埔寨王国税法修正案; 6. 柬埔寨王国的国土法; 7. 经济的新闻会计任务初步; 8. 别的互相牵连法度、法规、供传阅的文献等。 (二) 评价说明因 1. 资产审察估初步-根本初步(2004年第20号); 2. 资产审察估职业道德初步:根本初步(第2号); 3. 《资产审察估初步──评价顺序》(中评协[2007]189号); 4. 《资产审察估初步任务稿本》(CPAA[2007]189号); 5. 《资产审察估初步机械使牢固》(CPAA[2007]189号); 6. 《资产审察估初步-不动产契》(CPAA[2007]189号); 7. 《资产审察估初步经济的新闻使付出努力》(CPAA[2011]227号) 8. 资产审察估初步-评价告发(2011年第230号); 9. 资产审察估说明-经济的新闻礼仪(2011年第230号); 10. 《资产审察估初步──使用专家任务》(中评协[2012]244号); 11. 资产审察估职业道德初步-孤独性(CPAA[20; 12. 《评价机构事实素养把持号码簿》(中评协[2010]214号); 13. 经济的新闻国家资产审察估告发初步; 14. 《资产审察断定值类型控制启发》(CPAA[2007]189号); 15. 留下印象资产审察估师法定头衔直接地 (协会) [2003]18号)。 (三) 头衔根底 1. 首要使牢固紧握和约及发票; 2. 不动产契权证; 3. 经济的新闻规则、初步日期会计任务日志、营业执照等。; 4. 互相牵连事实和约或礼仪。 (四) 取价因 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 11 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 1.评价单位提议的举行控告可行性研究告发、举行控告封锁约计金额、设计概 相当的档案; 2.次要的步。AS提议的互相牵连举行控告预算和决算账户知识; 3.被评价单位与互相牵连单位订约的工程承发包和约; 四的章。不动产契切开开销贷款认为统计学及互相牵连开销 标准酒精度; 5.断定单位订约的商品住宅预售和约、重新开始使复位协会 议; 6.年粗制滥造经纪档案及贴近的预测档案由; 第七章。被评价经济的新闻提议的日历财务日志、审计告发; 8.被评价经济的新闻提议的粗制滥造经纪、财务完成或结束及别的互相牵连知识; 9.被评价经济的新闻提议的贴近的开展预调、封锁平面图等。; 10.股票上市的公司颁布的可分别的互相牵连知识; 11.评价行政任务的现场考察记载及别的互相牵连评价; 12.与这次资产审察估互相牵连的别的知识a。 (五) 别的适合于于因 1.资产审察估申报及互相牵连资产列入; 2.次要的步。资产审察估经用档案和决定因素手册; 三。《不动产契断定说明》(GB/T50291-2015); 4. 立信会计任务事务所致停泊人的字面意义(特别 审计告发第10960号(2016年); 5.评价机构知识根底。 七、评价办法 (1)评价办法的选择 资产审察估的根本办法是成本法。、进项法和在市场上配售某物法,举行资产审察估, 必要本评价目的的特性、使付出努力类型、档案收集等互相牵连预先处理,剖析III 根本办法的可维修性,相当的选择一种或多种评价办法。 经济的新闻使付出努力评价打中成本法也称资产根底法。,评价是指对经济的新闻的评价。 初步日资产亏累表根底,国有经济的新闻进口资产的有理评价、亏累 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 12 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 使付出努力,一种决定评价目的使付出努力的办法。资产根底法适合于的预先处理是:①被 经济的新闻可持续的经纪评价;(2)被评价经济的新闻具有预支收益潜力;③有着 提议互相牵连知识。 经济的新闻使付出努力评价打中进项法,资产化或打折扣预支进项,决定 评价目的使付出努力评价办法。所得税法适合于的预先处理预先处理一:被评价经济的新闻的贴近的预测 贴近的进项和预支进项的风险可以预测和权重。;②被 可以预测经济的新闻的预支进项熟化。 经济的新闻使付出努力评价打中在市场上配售某物法,指将被评价的股票上市的公司或可分别的公司。 与买卖以塞住于的分别,一种决定评价目的使付出努力的办法。在器械在市场上配售某物LA先发制人 提是:有独身使活泼的吐艳在市场上配售某物。,在市场上配售某物档案也十足了;(2)可搜集 适合于于公司或买卖以塞住于的互相牵连在市场上配售某物档案,因而互相牵连档案 完整的、相当的、塌实。 股票上市的公司的在市场上配售某物数目或与之相当的买卖 据,无在市场上配售某物化评价的预先处理,被评价经济的新闻在评价漫游内提议资产 粗制滥造和亏累的历史知识、历史年份和贴近的运营商的运营和财务知识 福利预测的互相牵连档案和知识,评价行政任务的经过剖析被评价经济的新闻提议的互相牵连资 重要的与微观合算的形势相结合、经济的新闻某种情势或位置欲望的开展远景与评价 经济的新闻私利的经纪现实的初步剖析,被评价经济的新闻的可持续的经纪与资产根底的器械 根本办法和国际同业公会评价的预先处理和预先处理,因而,这次本人采取了本资产的办法和本进项的办法。 益法举行评价,并经过对两种办法的初步评价裁决果举行剖析,在分解试场中 虑多种多样的评价办法和初步评价裁决果的有理性及所器械档案的素养的根底 上,形状有理的评价裁决论。 (二)资产根底法简介 经济的新闻评价打中资产根底法,是指以被评价经济的新闻初步日的资 资产亏累表根底,国有经济的新闻进口资产的有理评价、亏累使付出努力,决定 评价目的使付出努力评价办法。各资产、评价亏累的详细办法列举如下: 1. 垂资产 (1)货币资产 被评价经济的新闻货币资产的会计任务愿意的包罗现钞和相信。在四周现钞, 评价行政任务的经过评价评价,在任务日对现场现钞举行查点。,再阵地 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 13 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 反省断定根底D现钞流入和长大的办法 实;相信,评价员将相信款项与筑对将一军举行抑制。 阵地差数物调解表反省和抵消差数物。,同时制止筑写印刷体字母。各 受试者被证明患有精神病是指出错误的,以制止的论文使付出努力决定断定。 (2)别的应收赞颂款 评价行政任务的向上看互相牵连书、标准酒精度、事实和约,不断地大数目的金钱 信誉证等方法鉴定应收赞颂赞颂,并借助历史填塞和现场考察向Verif 的处境,负债情况数额的详细剖析、因未到庭而败工夫及账目、偿还回收、过失人 资产、信誉、经纪完成或结束现实等。在此根底上,估计可发出款项为correc。 固定的应收赞颂款使付出努力。 (3)存货 评价漫游内的存货是不动产契切开成本。,思索到该举行控告已被局部的预调机关收买 门同意的预调和破土指示,具有选择假说预先处理的不动产契切开举行控告, 这种评价是本静态假说开展法。,评价办法列举如下: 静态假说切开办法的根本规律是器械现钞,预测切开举行控告 本评价档案的不动产契在市场上配售某物价钱、失望贷款认为、切开贷款认为及售后回租训练 为提供,报价贴近的岁不动产契失望的现钞流量、重新开始使复位地产重新开始现钞流入、后续 切开成本、房屋撕碎的费、失望费、完成或结束费、增值价值税和经济的新闻 勤劳开销现钞长大,获取年度净现钞流量,相当的的存款货币利率将用于 本净现钞流削价配售的切开举行控告使付出努力。准则是: n 切开举行控告年净现钞流量 切开成本评价使付出努力 i 1 (1 打折扣率)i 切开举行控告年净现钞流量=不动产契失望额 持续切开和运营成本完成或结束成本失望成本使付出努力海报 (4)别的垂资产 评价漫游内的别的垂资产,准许免税额。。评 断定员向上看了顾虑的书。、被评价单位知识财政收入的证明患有精神病和考察 种、规章认为、开销体系等税务策略性。已反省评价单位的最新初步日期 佩里奥完税证明患有精神病,评价预偿还和过分的需要量的会计任务标准酒精度。经制止, 收益成本属于费素养。,此评价为零。。待推理过分的需要量,默认和评价 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 14 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 初步DA以后假设仍在顾虑的的资产或一直,在制止恩泽期和款项的根底上 决定评使付出努力。 2. 固定的资产 评价漫游内的固定的资产为使牢固资产。。 使牢固资产首要是全部车辆和经营电子使牢固,阵地该举行控告的素养和评价 SCOP中使牢固资产的特性,这次评价首要采取成本法。。公准则列举如下。: 评使付出努力=反复的整个价钱 成新率 (一)复知道的全价的决定 ①电子使牢固 在四周电子使牢固,普通处境下,在市场上配售某物够支付价钱按记分决定为全价。。 (2)全部车辆 在四周全部车辆,经过在市场上配售某物考察决定全部车辆购买费,增加别的有理费 (如牌照费)决定其hg0088备用网址。 (2)Novelt比率的决定 在四周电子使牢固、冰柜和别的小型使牢固,学说开创率(年) 体格新的法度体式,譬如,当使牢固的现实工作平台与,则阵地勘 后果的调解。公准则列举如下。: 新货币利率=学说新货币利率(新年货币利率) 调解系数 在内的学说翻新率=(合算的熟化器械熟化)/eco 100% (2)在四周全部车辆,由于柬埔寨无与局部的全部车辆互相牵连的打动人的力量报废P,因而 评价行政任务的商议使牢固完成或结束和互相牵连全部车辆用户,现场考察知识全部车辆器 赋予形体器械,决定器械熟化。本无效Lif办法的分解鉴定 率,公准则列举如下。: 新认为=器械熟化/(器械熟化 器械熟化)*100% 3. 牧师待摊费 评价漫游内的牧师摊余费为失望代劳费。, 评价行政任务的向上看互相牵连书、标准酒精度、事实和约,默认和评价估初步将来假设 差数顾虑的资产或一直。经制止,款项具有成本素养,在切开成本评价中 ES中思索了失望代劳的顾虑的佣钱。,此评价为零。。 4. 亏累 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 15 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 亏累的评价,阵地经济的新闻提议的举行控告列入及互相牵连填塞 务填塞,皮夹子使付出努力,制止经济的新闻论文使付出努力或现实承当额 负债情况决定评价。 (三)进项法简介 经济的新闻使付出努力评价打中进项法,资产化或打折扣预支进项,决定 评价目的使付出努力评价办法。进项法中经用的详细办法包罗股息折现法。 黄金流打折扣法,经分解剖析,这次进项法评价采取现黄金流打折扣法,并 经济的新闻释放现钞流量折现模特儿的器械,该模特儿的公准则列举如下。: 同伴合法一直接近=经济的新闻作为一个整体使付出努力-开销利钱 1.经济的新闻作为一个整体使付出努力 经济的新闻的总使付出努力是极度的同伴的使付出努力积和。,计算准则 下: 经济的新闻总使付出努力=经纪资产使付出努力 盈余资产使付出努力 (1)经纪资产使付出努力 经纪性资产是指与不变的粗制滥造经纪使活泼顾虑的资产。,经济的新闻可以释放替换现钞 黄金垂预测关涉的资产和亏累。经纪性资产使付出努力的公准则列举如下。: n Rt P Pn r t 1 (1 i ) t 式中: P –经纪性资产使付出努力; t –预测年度; i –打折扣率; Rt ──第 t 经济的新闻年释放现钞流量; n –预测期; Pn –预测期后经济的新闻释放现钞流量(有限量); r –终极折现系数。 进项期与预测期 断定单位为不动产契切开经济的新闻。,有些屋子是以售后回租的使符合配售的 礼物切开举行控告,毫不含糊的收益预测期在草稿或立刻草稿 切开建造期(含失望期、重新开始使复位期) 体格独身毫不含糊的预测运行。 在切开打中举行控告切开后,初步日的,评价初步日完成或结束 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 16 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 无论是顺序更评价员都不克不及断定经济的新闻将在哪儿得到 何许的举行控告,因而,礼物举行控告切开期(包罗失望)是以 租期和回租期。 (2)预测期内经济的新闻释放现钞流量 预测期内各经济的新闻年释放现钞流量的公准则列举如下。: 释放现钞流=切开经纪开销-切开经纪成本 得益期成本(完成或结束成本、营业费 营业外进出净数-所得税 分期偿还-资产性开销-营运资产加强额 (3)贴现率 这次评价的进项以经济的新闻的释放现钞流为根底。,阵地开销和存款货币利率 条理均匀性规律,打折扣率由额外的等比中数资产成本举行建模。 WACC )决定。计算 准则列举如下: 1 T E D WACC K e Kd D E D E 式中: K e –常备的成本; K d –负债情况资产成本; E /(D E –合法一直资产占总资产的洁治; D /(D E –负债情况资产占总资产的洁治; T –所得税规章认为。 在内的,合法一直资产成本 K e 器械资产资产买价模特儿 CAPM )决定,计算式 列举如下: K e R f L MRP Rc 式中: R f –无风险报酬率; L –同伴合法一直体系风险系数; MRP –在市场上配售某物风险溢价; Rc –经济的新闻特派风险调解系数。 (4)预测期后经济的新闻释放现钞流量(有限量) 进项期是预测期。,终极使付出努力由端子发出的资产决定。。 (2)差数资产使付出努力 经剖析,被评价经济的新闻无差数资产。 (3)营业外资产净值 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 17 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 非经纪性资产净值是指与不变的经纪使活泼无干的资产净值。,经济的新闻释放现钞流量 预测未重叠部分资产和亏累的净值。此评价本资产、收益的素养和特性 点,采取相当的办法举行评价。 2.次要的步。有息用以筹措借入资本的公司债使付出努力 付息负债情况是指在基数da必要开销的负债情况。,对评价行政任务的漫游的兴味 亏累为通知放款,制止经济的新闻论文使付出努力或现实承当额债决定评价 值。 八、评价顺序手段快跑和处境 评价行政任务的于 2016 年 11 月 1 日至 2016 年 11 月 30 日常评价 了评价,首要评价顺序A的手段快跑和处境: (1)提早赞成付托及筹划任务 赞成评价事实付托前,与客户及别的互相牵连方议论 论、宣读根底填塞、初步考察等,与客户及别的互相牵连方毫不含糊 付托人及被评价经济的新闻、评价终点、评价初步日、评价目的及评价 评价漫游等根本事项,本身的才干、孤独性与经济的新闻风险集成 剖析和评价。 赞成政治组织委员后,阵地评价目的的特性和总体需要量,制 资产审察估任务的体格,布局和身份证明评价者。阵地评价目的的特性,向 被评价经济的新闻提议的资产审察估申报列入、资产考察表等,控制经济的新闻填写。 (二)资产制止与现场考察 资产审察估申报列入填写等互相牵连知识,评价行政任务的 评价中克制的资产和亏累已制止。,对经济的新闻财务、经纪工作平台进 行体系考察。资产清查的详细愿意的和快跑是: 1.被评价经济的新闻总体处境考察 评价行政任务的与经济的新闻董事访谈,知识经济的新闻概略、经纪现实、 特性开展预调与在市场上配售某物工作平台,搜集、向上看经济的新闻规则、验资报 告、审计告发及互相牵连内心完成或结束制度等文献、劳力资源、完成或结束构架等。 经纪完成或结束工作平台知识。 2.次要的步。各类资产、收益证实与考察 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 18 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 各类资产、收益证实与考察的快跑列举如下: (1)控制经济的新闻填报互相牵连表格并预备填塞 控制被评价经济的新闻互相牵连财务资产完成或结束行政任务的, 资产审察估列入、资产考察表及其填写需要量, 填写点名,同一工夫搜集的资产头衔证明患有精神病、工程和约的知识与反射比 能、情势、合算的技术指示等文献填塞。 (2)资产审察估列入初审D 评价行政任务的商议互相牵连知识,默认和评价估漫游内各类资产、亏累概略 况,复核资产审察估申报列入及互相牵连知识,反省不完整性、资产项 目不毫不含糊、走漏等景象,需要量经济的新闻举行必要的修正和外加。 (3)现场核对和考察 资产审察估申报列入,评价员举行各类资产亏累申报 认真地核对和考察。在四周多种多样的的资产、收益的素养和特性,采取了多种多样的的办法 的制止办法。 制止非实际性资产和亏累 非实际性资产和亏累的鉴定首要包罗:、收益的形状 因而课本档案的严格,核对办法包罗向上看、核对顾虑文献和 填塞、查问互相牵连行政任务的及显示:清晰地揭示等。 (2)实际性资产的鉴定 这次评价漫游内的实际性资产首要包罗现钞、存货、固定的资产、在建 工程等。,各类资产的检验办法列举如下: 一、现钞 评价行政任务的经过评价评价,在任务日对现场现钞举行查点。,再 用后推法断定初步日现钞量的一种办法 行制止。 二.库存 评价行政任务的以经济的新闻提议的存货为根底。,搜集不动产契权证、国土购 够支付礼仪、结构答应证、开始任务答应证、不动产契切开答应证及别的互相牵连 文献,听取经济的新闻评价漫游的引见,知识局部的不动产契在市场上配售某物策略性、在市场上配售某物 知识、不动产契价钱、对四周相似物有益的品质和估计D的启齿的知识、抛光 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 19 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 年、月和使用权,检验举行控告的总体预调和愿意的。 三、固定的资产 这次评价漫游内的固定的资产为使牢固资产。,阵地重叠部分漫游、类型侦察或观测 本考察初步的现场考察,考察的愿意的包罗:使牢固NAM现场检验、规格型号、 厂主和数目假设与资产审察估列入分歧?;致经济的新闻使牢固董事 和运转行政任务的知识使牢固的技术功能、运转工作平台、维修完成或结束等。在现场 在考察的同时,评价行政任务的商议并搜集首要紧握和约或发票,知识 使牢固原值组织。 (4)使完美资产审察估申报列入。 阵地现场制止后果,更远的使完美资产审察估申报列入,为了实现预期的后果表、 真实均匀性。 (5)头衔知识检验 对经济的新闻内心互相牵连资产的权属知识举行必要的审察。。 三。硬挺着考察 为了完整的知识eval的运转和完成或结束工作平台,举行了必要的 硬挺着考察。硬挺着考察的首要愿意的列举如下: (1)被评价经济的新闻的沿革、首要同伴及持股洁治、产权与完成或结束 构架; (2)被评价经济的新闻的资产、财务、粗制滥造经纪完成或结束; (3)被评价经济的新闻经纪平面图、开展预调与财务预测知识; (4)评价目的、被评价经济的新闻的过往评价和买卖; (5)对被评价EN粗制滥造经纪的微观情感、区域合算的精神错乱; (6)评价欲望的开展现实和远景; (7)别的互相牵连填塞。 (三)评价汇总及作曲未定稿 对准评价目的的详细处境,选择有理的评价办法,选择顾虑的的准则 和决定因素举行剖析、计算与断定,形状初步评价裁决果。早期举行控告一本正经人 评价裁决果举行汇总、剖析后评价告发未定稿。 (四)内心复核及问题告发 评价机构事实流程完成或结束办法,举行控告一本正经人在完成或结束评价代表的未定稿。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 20 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 在内内心复核。内心复核完成或结束后举行控告一本正经人,形状评价告发SIG 草拟征求启发并在内客户征求启发,阵地反应举行有理校订,形状校订 在内给克莱恩的评价告发正式草案。 九、评价假说 本评价告发剖析和报价中器械的假说: (1)普通假说 1. 假说被评价经济的新闻将持续从基数运营。 2. 假说经纪单位某种情势或位置民族和地面的政治组织工作平台、合算的 工作平台、社会工作平台、微观合算的策略性、特性策略性和区域开展无主修多样化。。 3. 与评价FIR互相牵连的假说和货币利率、汇率、初步规章认为、策略性性 评价初步将无能力的发作主修多样化,如LE。 4. 假说经济的新闻完成或结束层在举行EVA后举行评价、不乱的,且有 承当收益的才干。 5. 假说被评价经济的新闻完整忍受尽量的互相牵连法度。 6. 假说在贴近的的评价中不在不成抗力。 (二)特别假说 1. 假说被评价经济的新闻采取的会计任务策略性 事先采取的会计任务策略性在要紧实地的是分歧的。。 2. 假说评价初步将是在行政任务的的根底 上,经纪漫游、末日危途与眼前的处境是分歧的。 3. 假说被评价经济的新闻的现钞流入是等比中数知识,现钞长大 等比中数长大量。 4. 这次评价以经济的新闻的自有资产资产为根底,以D为根底。,并未思索 经济的新闻贴近的切开新举行控告的使付出努力,假说进项期是独身预测期 期,假说独身经济的新闻的礼物举行控告在其SAL以后被清算。 5. 假说被评价经济的新闻可以成完成或结束举行控告,并 D的后续封锁无明显差别。。 6. 在这次评价时,悬空或结束举行控告的后续切开成本本人 举行控告的总切开成本从A中减去 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 21 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 定的,评价员举行了必要的检验,当必然的举行控告的抛光决算账户在所不计赶时髦的,举行控告 切开成本(国土)、建安、早期、市民政治维持、根底使牢固和二手的切开成本 预算款项能够在的差别对评价裁决果发生的情感。 本评价告发评价裁决论在是你这么说的嘛!假说预先处理下在评价初步日时到达,当上 当假说预先处理兑换时,签名的资产审察估师和评价机构对 设预先处理兑换而推导出多种多样的评价裁决论的收益。 十、评价裁决论 评价行政任务的阵地互相牵连法度、法规和资产审察估号码簿、资产审察估初步,按 照必待评价顺序,闲逛湾不动产契切开同伴的头衔利和义演 评价了使付出努力。这次评价器械的使付出努力类型为在市场上配售某物使付出努力。,选择资产根底 断定行政任务的的根本办法和进项法。本是你这么说的嘛!评价行政任务的,得到以下裁决论: (一)资产根底法评价裁决果 截区域评价初步日结巴地说出,闲逛湾不动产契切开分配物有限公司资产论文使付出努力 2, 百万富翁,评使付出努力为 4, 百万富翁,增进值为 2, 百万富翁, 增值价值率为 ;亏累的论文使付出努力 2, 百万富翁,评使付出努力为 2, 万 猛然弓背跃起,不增进或增加使付出努力的评价;尽量的者合法一直的论文使付出努力 百万富翁,评使付出努力为 2, 百万富翁,增进值为 2, 百万富翁,增值价值率为 3,。资产审察 断定汇总列举如下: 资产审察估裁决果汇总表 款项单位:百万富翁 论文使付出努力 评价使付出努力 增减值 增值价值率% 项 目 A B C=B-A D=C/A× 100% 垂资产 1 1,912.16 4,280.45 2,368.29 123.85 非垂资产 2 197.61 15.30 -182.31 -92.26 牧师股权封锁 3 封锁性不动产契 4 固定的资产 5 14.94 15.30 0.36 2.41 在建工程 6 无形资产 7 在内的:国土器械权 8 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 22 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 论文使付出努力 评价使付出努力 增减值 增值价值率% 项 目 A B C=B-A D=C/A× 100% 别的非垂资产 9 182.67 -182.67 -10 资产一共 10 2, 4, 2, 103.61 垂亏累 11 2, 2, 非垂亏累 12 亏累重新考虑 13 2, 2, 尽量的者合法一直 14 2, 2, 3,282.75 本人民币汇率两头价的尽量的者合法一直使付出努力 平行行政任务的民币 为 15, 万元。 (二)进项法评价裁决果 截区域评价初步日结巴地说出,闲逛湾不动产契切开分配物有限公司资产论文使付出努力 2, 百万富翁,亏累的论文使付出努力 2, 百万富翁,尽量的者合法一直的论文使付出努力 百万富翁,同伴整个合法一直评使付出努力为 2, 百万富翁,增值价值评价 2, 百万富翁,增值价值率为 3,。尽量的同伴合法一直的评价使付出努力 汇率两头价 平行行政任务的民币 15, 万元。 (三)评价裁决论 这次评价区分器械本资产的办法和开销办法对被评价经济的新闻的同伴整个权 效益使付出努力评价,资产根底法的评价裁决果为 2, 百万富翁,进项法的 评价裁决果为 2, 百万富翁,两人私下的分别 百万富翁,差别率 。 本以下精神错乱,在这场合,本人选择资产根底办法的后果作为评价因。论: 1.这次评价以经济的新闻的自有资产资产为根底,以D为根底。,并未思索 经济的新闻贴近的切开新举行控告的使付出努力。 2.次要的步。进项法采取有条款延续经纪模特儿。,本穿过前的在举行控告切开 提,收益预支与预测分歧。 三。本资产的办法,不动产契切开经济的新闻的首要资产——切开成本 静态假说切开法(进项道路)的模特儿举行评价,显示不动产契举行控告投产处境 输入工夫值。 本下剖析,闲逛湾不动产契同伴合法一直评价 该值决定为b 2, 百万富翁,本初步日期的两头人民币汇率 平行行政任务的 人民币是 15, 万元。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 23 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 本告发的评价裁决论未思索气体素养的情感。。 十一、特别事项阐明 以下为在评价快跑中已碰见能够情感评价裁决论但非评价行政任务的执业水 与评价和报价战争才干顾虑的事项: (一) 在这次评价时,贴近的构造面积、失望面积及别的指示,首要阵地 被制止单位完成或结束层提议的经纪平面图,评价行政任务的经过国土出让合平行填塞 鉴定依靠的平面图指示,不思索贴近的的现实失望面积和合算的 营平面图能够在的差别对评价裁决果发生的情感,请互相牵连告发用户注意到 事实的情感。 (二) 该评价是本切开举行控告的成切开。 能克期完成或结束加工验收并交付房屋。这次 评价资产使付出努力和经济的新闻使付出努力时,未思索能够的工程素养问题、破土后Perio 延所发生的成本增进及或有亏累对评价裁决果的情感。 (三) 评价漫游内的不动产契切开举行控告曾经 2016 年 2 月 26 柬埔寨日报社 浦寨市国库、国家税务局(税号 100187048)的批,容许器械税包 分期清缴过分的需要量,含税接近 6,068,226,02 瑞尔。阵地经济的新闻提议知识,终止 2016 年 8 月 31 日,经济的新闻共分三期偿还 重新考虑 2,278,226,02 瑞尔,差数 3,790,000,00 真正的被期望 2016 年 9-12 月 完税。 评价告发用户应注意到下的特别事项对评价裁决论能够发生的影 响。 十二、评价告发器械限度局限 (一) 本评价告发结果却用于。 (二) 本评价告发结果却由评价告发表明的评价告发用户器械。 (三) 本评价告发的整个或分岔愿意的已被摘。、向大众援用或上演 开中级的,必要由评价董事会审察,法度、法规及别的互相牵连方 除非另有依靠。 (四) 本评价告发经资产审察估师签名、评价机构只好在其沮丧的上以塞住跺脚才干正式器械。 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 24 香港粤泰置业发外观分配物有限公司拟收买闲逛湾不动产契切开分配物有限公司分配物评价举行控告评价告发 评价告发附件 附件一、 被评价经济的新闻审计告发 附件二、 付托人、被评价经济的新闻法人营业执照硬拷贝 附件三、 评价关涉的首要资产头衔证明患有精神病 附件四、 付托人及顾虑社交聚会的委托书 附件五、 签名评价委托书 附件六、 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司资产审察估资格证明患有精神病复 印件 附件七、 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司证券业资质证明患有精神病回答 件 附件八、 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司营业执照正本硬拷贝 附件九、 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司评价行政任务的资格证明患有精神病 硬拷贝 现在称Beijing中资经济的新闻奇纳资产审察估分配物有限公司 26现场恢复搜狐,检查更多

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